서울 아파트값, 다시 꿈틀대고 있습니다
2026년 1~2월 서울 아파트 매매 거래량이 전년 동기 대비 23.4% 증가했어요. 한국부동산원 통계를 보면 서울 아파트 매매가격지수가 2개월 연속 상승 전환했는데, 특히 강남 3구(강남·서초·송파)가 0.18% 올라 상승을 주도하고 있거든요. 2025년 하반기까지 조정을 받았던 시장이 봄 이사 시즌을 맞아 반등하는 모양새예요. 서울 평균 아파트 매매가는 12억 3,400만 원으로, 2024년 고점(12억 8,000만 원) 대비 96.4% 수준까지 회복했어요. 다만 지역별 온도차가 꽤 큰데요, 강북권은 아직 약보합 상태이고, 마용성(마포·용산·성동)은 강남 못지않게 반등하고 있어요.
전세시장이 더 뜨겁습니다
솔직히 지금 전세 구하기가 정말 어려운 상황이에요. 서울 아파트 전세가율이 68.7%까지 올라왔는데, 이건 2022년 전세 사기 사태 이후 최고 수준이거든요. 전세 매물은 줄고 수요는 몰리면서 전세가격지수가 14주 연속 상승 중이에요. 구체적으로 보면:
- 서울 평균 전세가 — 6억 2,800만 원 (전년 대비 +8.3%)
- 수도권 신축 전세 — 물량 부족으로 프리미엄 3,000~5,000만 원 형성
- 전세대출 금리 — 시중은행 평균 3.2~3.8% (2025년 대비 0.3%p 하락)
- 서울 입주 물량 — 2026년 2.1만 호 (5년 평균 3.8만 호의 55% 수준)
입주 물량이 적으니 전세 매물이 안 나오고, 전세가가 계속 오르는 구조예요. 특히 2027년 서울 입주 예정 물량도 1.8만 호에 불과해서 당분간 전세난이 완화되기 어려워 보여요.
지역별 투자 포인트 정리
봄 시장에서 주목할 지역을 정리해볼게요. GTX-A 개통 수혜 지역(동탄·킨텍스·삼성)은 2026년 하반기 개통을 앞두고 가격이 선반영되고 있는데, 동탄역 인근 아파트가 6개월 사이에 5~8% 올랐어요. 3기 신도시 중 인천계양·하남교산은 사전청약 당첨자 잔금 일정이 2027~2028년이라 인근 전세 수요가 오히려 늘어날 수 있어요. 재건축·재개발 쪽은 서울시 신속통합기획 대상지 중 이촌·여의도·성수 지역이 사업 속도가 빨라서 프리미엄이 형성되고 있거든요. 다만 금리가 아직 3%대이고, 가계부채 관리 기조가 유지되고 있으니 무리한 레버리지보다는 실수요 중심으로 접근하는 게 안전합니다.
봄 이사 시즌, 전세 사기 예방 체크리스트
전세 시장이 뜨거울수록 전세 사기 위험도 높아지거든요. 반드시 확인해야 할 사항을 정리하면, 첫째 등기부등본에서 근저당 설정 금액을 확인하세요. 근저당 + 전세보증금이 시세의 80%를 넘으면 위험 신호예요. 둘째, 전세보증보험(HUG, SGI) 가입이 가능한 물건인지 사전에 확인하세요. 보증보험에 가입하면 집주인이 보증금을 돌려주지 못해도 보증기관이 대신 지급해주거든요.
셋째, 집주인의 세금 체납 여부를 확인할 수 있는데, 2023년부터 임차인이 계약 전에 집주인의 국세와 지방세 체납 정보를 열람할 수 있게 됐어요. 국세청 홈택스나 위택스에서 확인 가능합니다. 넷째, 확정일자와 전입신고는 이사 당일에 바로 하세요. 전입신고 다음날 0시부터 대항력이 생기거든요. 2026년부터는 전세보증금 반환보증 가입이 전세 계약의 표준 조건으로 권고되고 있으니, 보증보험 가입을 거부하는 집주인은 경계하는 게 좋습니다.