2026년 부동산 취득세 계산법 — 1주택 감면부터 다주택 중과까지

취득세율 테이블

부동산을 살 때 내야 하는 취득세. 2026년 기준으로 주택·토지·상가별 세율이 다르고, 주택은 가격과 보유 주택 수에 따라서도 달라져요.

여기에 지방교육세(취득세의 10%)와 농어촌특별세(취득세의 10%, 전용 85㎡ 초과 시)가 추가돼요. 그래서 실제 부담은 세율표보다 조금 더 높습니다.

계산 예시

실제로 취득세가 얼마나 나오는지 예시로 계산해볼게요.

예시 1: 1주택자가 5억 아파트 매수

예시 2: 2주택자가 조정대상지역에서 8억 아파트 매수

차이가 엄청나죠? 같은 가격대 아파트를 사도 1주택자는 550만 원, 2주택자는 7,680만 원이에요. 다주택 중과가 이렇게 무섭습니다.

1주택 감면 혜택

생애 최초 주택 구매자라면 추가 감면 혜택이 있어요.

생애최초 취득세 감면:

• 대상: 본인 및 배우자 모두 주택 구입 이력이 없는 경우

• 취득가액 12억 원 이하 주택

• 감면액: 최대 200만 원까지 취득세 면제

• 소득 요건: 부부합산 연소득 제한 없음 (2023년 이후 폐지)

예를 들어 생애 최초로 4억 아파트를 사면 취득세 400만 원 중 200만 원이 감면되어 200만 원만 내면 돼요. 여기에 지방교육세까지 감면되면 실제 부담은 더 줄어들 수 있습니다.

신혼부부의 경우 취득세 50% 감면 특례도 별도로 있으니 중복 적용 가능 여부를 확인해보세요.

다주택자 중과세율 정리

다주택자 취득세 중과는 2020년에 도입된 이후로 계속 논란이 되고 있는 제도예요.

비조정대상지역이면 2주택까지는 중과 없이 일반세율이 적용돼요. 그래서 다주택 투자자들이 비조정대상지역 위주로 매수하는 경향이 있는 거죠.

일시적 2주택 예외도 있어요. 기존 주택을 3년 이내에 처분하는 조건으로 새 주택을 취득하면 1주택 세율(1~3%)이 적용됩니다. 이사나 갈아타기 목적이면 이 제도를 꼭 활용하세요.

자주 묻는 질문

Q. 취득세는 언제까지 내야 하나요?

부동산 취득일(잔금일 또는 등기일 중 빠른 날)로부터 60일 이내에 신고·납부해야 합니다. 기한을 넘기면 무신고 가산세(20%) + 납부불성실 가산세가 붙어요.

Q. 증여받은 부동산도 취득세를 내나요?

네, 증여도 취득에 해당해서 취득세를 냅니다. 증여 취득세율은 3.5%이고, 조정대상지역 내 3억 이상 주택은 12% 중과세율이 적용돼요.

Q. 분양권도 취득세 중과 대상인가요?

분양권도 주택 수에 포함됩니다. 분양권 취득 시점에는 취득세가 없지만, 준공 후 잔금을 내고 소유권이전등기를 할 때 취득세를 내야 해요. 이때 보유 주택 수에 따라 중과가 적용될 수 있습니다.