전월세 인상 5% 상한, 제대로 알고 계신가요
2020년 7월 임대차 3법이 시행되면서 전월세 인상률에 5% 상한이 생겼습니다. 그런데 이게 정확히 어떻게 적용되는지, 모든 경우에 해당하는지 아는 분이 많지 않더라고요. 저도 계약 갱신할 때 집주인이 10% 올려달라고 해서 당황했었는데, 법을 알고 나니 정당하게 대응할 수 있었습니다. 임차인이 이 법을 모르면 집주인이 원하는 대로 끌려가게 되거든요.
계약갱신청구권이란
임차인은 계약 만료 6개월~1개월 전에 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리가 있습니다. 이걸 "계약갱신청구권"이라고 해요. 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없고, 이때 임대료 인상은 직전 계약 대비 5% 이내로 제한됩니다. 전세 보증금이 3억이었다면 최대 3억 1,500만 원까지만 올릴 수 있는 거죠.
이 권리는 1회만 행사할 수 있어서, 최초 2년 + 갱신 2년 = 최대 4년간 거주가 보장됩니다. 중요한 건 "1회"라는 점이에요. 한 번 사용하면 그다음 계약 갱신에는 이 권리를 쓸 수 없습니다.
갱신 청구 거절이 가능한 '정당한 사유'
임대인이 갱신 청구를 거절할 수 있는 경우가 법으로 정해져 있어요:
- 임차인이 2기(2개월) 이상 월세를 연체한 경우
- 임차인이 임대인의 동의 없이 전대(다른 사람에게 재임대)한 경우
- 임차인의 고의·중과실로 건물이 파손된 경우
- 임대인(직계존비속 포함)이 실제 거주하려는 경우
- 건물 철거·재건축이 예정된 경우
이 중에서 가장 많이 활용되는 게 "임대인 실거주"인데, 실제로 거주하지 않으면서 이 사유를 내세우면 임차인이 손해배상을 청구할 수 있습니다. 2026년 현재 이 부분에 대한 판례가 쌓이고 있어서 집주인도 함부로 거절하기 어려운 분위기거든요.
5% 상한이 적용되지 않는 경우
주의할 점이 있어요. 계약갱신청구권을 행사하지 않고 새로 계약을 체결하면 5% 상한이 적용되지 않습니다. 즉, 임차인이 갱신 청구를 하지 않고 임대인과 "합의"로 새 계약을 맺으면, 인상률 제한이 없어요. 이걸 모르고 임대인 말에 따라 새 계약서를 쓰면 보호를 못 받습니다.
실제로 많이 벌어지는 상황이 이거예요. 집주인이 "갱신이 아니라 새 계약을 쓰자"고 말하면서 인상을 요구하는 건데, 이때 반드시 "계약갱신청구권을 행사합니다"라고 명확히 의사를 밝혀야 합니다. 구두로 하지 마시고 내용증명이나 문자로 기록을 남기세요.
전월세 전환 시 전환율 규정
전세를 월세로 전환하거나 그 반대의 경우에도 전환율 규정이 있습니다. 전월세 전환율은 한국은행 기준금리 + 대통령령이 정하는 이율(현재 2%)을 합한 비율 이내여야 합니다.
- 2026년 기준: 기준금리 2.75% + 2% = 전환율 상한 4.75%
- 계산 예시: 전세 3억을 월세로 전환 시, 3억 × 4.75% ÷ 12 = 약 118만 원이 월세 상한
- 부분 전환: 전세 3억에서 보증금 1억 + 월세로 바꾸면, 2억 × 4.75% ÷ 12 = 약 79만 원이 월세 상한
집주인이 이보다 높은 전환율로 월세를 요구하면 거부할 수 있습니다. 솔직히 이 계산법을 모르는 분들이 꽤 많아서 부당하게 높은 월세를 내는 경우가 있더라고요.
분쟁이 생기면 어떻게 하나
집주인이 5% 이상 인상을 요구하거나 갱신을 거부하면, 대한법률구조공단(국번없이 132)에 무료 상담을 받을 수 있습니다. 주택임대차분쟁조정위원회에 조정 신청도 가능하고요. 제가 직접 해보니, 전화 상담만으로도 상황 정리가 잘 되더라고요.
분쟁 대응 순서
- 1단계: 계약갱신청구 의사를 내용증명으로 발송 (우체국 3,000원 또는 전자내용증명 1,040원)
- 2단계: 대한법률구조공단(132) 무료 법률 상담
- 3단계: 주택임대차분쟁조정위원회 조정 신청 (비용 무료, 처리 기간 약 2~3개월)
- 4단계: 조정 불성립 시 민사소송 (소액 사건은 변호사 없이도 가능)
카톡이나 구두로 갱신 의사를 밝히면 증거로 인정받기 어렵습니다. 반드시 서면(내용증명)으로 하세요. 내용에는 임대차 계약 내용, 갱신 청구 의사, 5% 이내 인상만 수용한다는 점을 명시하면 됩니다. 이 한 통의 내용증명이 나중에 수백만 원을 지켜줄 수 있어요.
임대차 3법 주요 내용 정리
2020년 7월 시행된 임대차 3법의 핵심 내용을 한눈에 정리합니다:
- 계약갱신청구권: 임차인이 1회 갱신 요구 가능 (2+2=4년 거주 보장)
- 전월세 인상률 상한 5%: 갱신 시 직전 계약 대비 5% 이내로만 인상 가능
- 전월세 신고제: 보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 계약은 30일 이내 신고 의무
이 세 가지 법은 임차인에게 유리하게 설계되어 있지만, 정확히 알아야 제대로 활용할 수 있어요. 특히 "합의 갱신"과 "청구권 행사 갱신"의 차이를 모르면 보호를 받지 못하게 됩니다. 집주인이 "그냥 새 계약 쓰자"고 하면 반드시 "계약갱신청구권을 행사합니다"라고 명확히 의사를 밝히세요.
제가 직접 해보니 내용증명 한 통이 모든 분쟁의 시작을 명확하게 만들어주더라고요. 우체국에서 3분이면 보낼 수 있고, 비용도 3,000원이면 충분합니다. 이 한 장의 서류가 수백만 원의 부당한 인상을 막아줄 수 있어요.
갱신 거절 통보를 받았다면
임대인이 갱신을 거절했다면 사유가 법에서 정한 정당한 사유에 해당하는지 확인하세요. "실거주"를 이유로 거절했는데 실제로 거주하지 않으면 손해배상을 청구할 수 있어요. 거절 통보를 받은 즉시 법률구조공단(132)에 상담하고, 모든 통신 기록을 보관하세요. 임대인의 갱신 거절이 부당하다면 임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다.