집 사려는데 대출이 얼마나 될까?

요즘 집 사려고 은행 가면 제일 먼저 듣는 말이 뭔지 아세요? "DSR 때문에 이 정도밖에 안 돼요." 진짜 답답하죠. 연봉도 괜찮은데 대출이 생각보다 안 나와서 멘붕 오는 분들 많습니다. 저도 그랬거든요. 5억짜리 아파트 사려고 했는데 대출이 3억밖에 안 나온다고 하더라고요. 그래서 DSR이 대체 뭔지, 내 대출 한도는 얼마인지, 그리고 한도를 올리는 방법은 뭔지 깔끔하게 정리해 봤습니다.

DSR이란 무엇인가

DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)은 내 연소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환액 비율을 말합니다. 쉽게 말해서 "1년에 버는 돈 중에 빚 갚는 데 얼마나 쓰느냐"를 따지는 거예요.

현재 규제 기준은 DSR 40%입니다. 연봉이 5,000만 원이면 연간 원리금 상환액이 2,000만 원(월 약 167만 원)을 넘을 수 없다는 뜻이에요. 이 규제는 2022년부터 전 금융권에 확대 적용되어 은행뿐 아니라 보험사, 저축은행 대출도 모두 포함됩니다.

핵심 포인트: DSR은 주택담보대출뿐 아니라, 신용대출·학자금대출·자동차할부·카드론까지 모든 대출의 원리금을 합산합니다. 신용대출 하나 있으면 주담대 한도가 확 줄어드는 이유가 바로 이거예요. 마이너스통장 한도도 DSR에 포함되니까, 안 쓰더라도 한도를 줄여놓는 게 좋습니다.

연봉별 대출 한도 계산 예시

금리 4%, 30년 만기 원리금균등상환 기준으로 계산하면 이렇습니다. 다른 대출이 전혀 없을 때의 최대치예요.

  • 연봉 3,000만 원 — 연간 상환 한도 1,200만 원 → 주담대 약 2억 1,000만 원
  • 연봉 4,000만 원 — 연간 상환 한도 1,600만 원 → 주담대 약 2억 8,000만 원
  • 연봉 5,000만 원 — 연간 상환 한도 2,000만 원 → 주담대 약 3억 5,000만 원
  • 연봉 7,000만 원 — 연간 상환 한도 2,800만 원 → 주담대 약 4억 9,000만 원
  • 연봉 1억 원 — 연간 상환 한도 4,000만 원 → 주담대 약 7억 원

신용대출 2,000만 원이 있으면 여기서 상당히 깎이고, 자동차 할부까지 있으면 더 줄어듭니다. 금리가 오르면 같은 한도에서도 월 상환액이 커지니까 대출 가능액이 더 줄어들어요.

기존 대출이 있을 때 계산

예를 들어 연봉 5,000만 원인데 신용대출 3,000만 원(5년 만기)이 있다면? 신용대출 연간 원리금이 약 660만 원이에요. DSR 40%인 2,000만 원에서 660만 원을 빼면 주담대에 쓸 수 있는 연간 상환액은 1,340만 원. 주담대 한도가 약 2억 3,500만 원으로 줄어듭니다. 1억 이상 차이가 나죠. 만약 여기에 자동차 할부 월 30만 원(연 360만 원)까지 있다면 주담대 한도는 약 1억 7,000만 원까지 내려갑니다.

DSR에 포함되는 대출 종류

어떤 대출이 DSR에 포함되는지 정확히 알아야 전략을 세울 수 있어요.

  • 주택담보대출 — 원리금 전액 포함. 가장 큰 비중을 차지합니다.
  • 신용대출 — 만기일시상환이라도 원금분할상환으로 간주하여 계산. 실제보다 더 크게 잡힙니다.
  • 학자금대출 — 원리금 포함. ICL(취업 후 상환 학자금대출)도 포함돼요.
  • 자동차 할부 — 원리금 포함. 차를 할부로 샀으면 주담대 한도가 줄어요.
  • 카드론 — 포함. 카드론은 금리도 높고 DSR에도 잡히니 빨리 갚는 게 좋습니다.
  • 마이너스통장 — 한도의 일정 비율로 원리금 산출하여 포함. 쓰지 않아도 한도 자체가 DSR에 반영됩니다.

대출 한도 높이는 전략 5가지

1. 기존 대출 먼저 상환

가장 확실한 방법이에요. 특히 신용대출, 카드론을 정리하면 DSR 여유분이 바로 생깁니다. 주담대 신청 전에 소액 대출부터 갚는 게 전략입니다. 마이너스통장도 한도를 줄이거나 해지하세요. 안 쓰고 있어도 DSR에 잡히거든요.

2. 소득 증빙 추가

근로소득 외에 사업소득, 임대소득, 이자·배당소득이 있다면 추가 증빙하세요. 소득이 올라가면 DSR 분모가 커져서 대출 한도가 늘어납니다. 부업 소득도 사업자등록 후 종합소득세 신고하면 인정받을 수 있어요. 프리랜서 수입이 있다면 꼭 종소세 신고를 해서 소득 증빙을 만들어 놓으세요.

3. 배우자 소득 합산

부부 공동명의로 매입하면 두 사람의 소득을 합산할 수 있어요. 연봉 5,000만 원인 부부가 합산하면 연봉 1억 원 기준으로 DSR이 계산되니까, 한도가 거의 두 배가 됩니다. 단, 배우자에게 기존 대출이 있으면 그것도 합산되니 주의하세요.

4. 상환 기간 늘리기

상환 기간을 20년에서 30년, 또는 40년으로 늘리면 연간 원리금 상환액이 줄어들어 DSR이 낮아집니다. 예를 들어 3억 원을 금리 4%로 빌릴 때, 20년 상환이면 월 약 182만 원인데 30년이면 월 약 143만 원, 40년이면 월 약 126만 원이에요. 물론 이자 총액은 늘어나지만, 일단 대출을 받을 수 있다는 게 중요하잖아요. 나중에 여유가 생기면 중도상환하면 됩니다.

5. 특례 대출 활용

보금자리론이나 디딤돌대출은 DSR 산정 시 일부 우대가 적용되거나 별도 기준을 적용받는 경우가 있어요. 무주택 실수요자라면 반드시 확인해 보세요. 금리도 시중은행보다 1~2%p 낮아서 이중으로 유리합니다. 신혼부부 특별분양이나 생애최초 주택구입 대출 등도 확인해 보세요.

DSR 계산기 활용하기

은행 방문 전에 온라인 DSR 계산기로 미리 한도를 확인해 보세요. 주요 은행 앱(KB국민, 신한, 하나, 우리)이나 금융감독원 금융계산기에서 무료로 이용할 수 있습니다. 내 연봉, 기존 대출, 희망 대출금액을 넣으면 DSR 비율과 예상 한도가 바로 나옵니다. 미리 파악하고 가면 은행에서도 훨씬 수월하게 상담받을 수 있어요. 여러 은행을 비교해 보는 것도 중요합니다. 같은 조건이라도 은행마다 금리와 한도가 다를 수 있거든요.